江门滨江，一套房亏掉140万，当年2万8抢着要，如今7千没人接。 这不是段子。 2026年10月，蓬江区不动产登记大厅的过户窗口，蓝色塑料椅大半空着。 中介手里攥着的不是App上挂着的“面子报价”，是走完税务核验的真实底单。 滨江新区二手房参考均价落在7839元/㎡上下，碧桂园滨江天元九月网签均价7605元/㎡，同比又跌了15%。 保利西海岸一套125.8㎡的房源，2026年6月成交单价5787元/㎡。 而在2020年底到2021年上半年，同一个滨江核心区，带江景的精装房源单价摸到过两万六到两万八。 五年，一套一百多平的房子，账面市值从两百多万蒸发到六七十万。 谁在卖？ 不是炒房客在割肉，是那些开摩托车配件厂、卫浴五金厂的老板，货款到期，银行催收限期结清，房子挂出来就一个条件：比小区均价低，先拿现金。 江门楼市的底子，过去靠的不是江门本地人。 五邑华侨五百多万，比本地常住人口还多出一截。 老一辈侨胞攒了美金港币，第一件事就是回台山、开平、江门买电梯洋房，哪怕一年只住十天半个月。 但这台抽水机，到了侨二代、侨三代手里，管子断了。 年轻人连五邑话都听不利索，你让他拿几十万美金回江门买一套一年住不了一次的高层，他宁愿飞东京。 数据上华侨还在买，但买的地方变了。 江门境外人士购房占比从2021年的3%升到了2025年的7%，2200多名香港居民在江门置业。 可你拆开看：台山华侨购房占比接近20%，清明假期个别热门楼盘冲到40%。 侨资没有消失，它只是从滨江新城的投资性高层，撤回了台山、开平的改善盘和养老盘。 滨江那批一万八买进去的房，等不到这批人了。 第二张牌，深圳客。 售楼处当年指着沙盘说：深中通道一通，深圳八万，江门一万五，深圳人还不把门槛踏破。 现在桥通了。 从深圳前海往西，第一站中山马鞍岛，当年喊到三万五的海景房，2026年成交单价被按在12200元/㎡。 火炬区更狠，有房源从1.3万/㎡回撤到4047元/㎡。 连更近、更便宜的中山，深圳刚需都没有涌进去接盘，你指望他们越过整座中山城，再多开五六十公里，去江门滨江买？ 深江铁路也一样。 从家到江门站半小时，等车检票二十分钟，动车到深圳半小时，深圳再转地铁大半个钟。 单程两个钟，票价“一个月路费抵半个月工资”。 这不是通勤，这是出差。 更扎心的是，路通了，江门本地的年轻人往深圳跑得更顺了，不是深圳人往江门跑。 外面的人不来，房子只能砸回江门本地四百多万人的怀里。 本地人的工资条长什么样？ 职友集2026年10月统计的2838份样本里，江门普工82.6%的岗位月薪在4500到8000元之间。 按这个收入，合理消化的房屋总价就是四十万到六十万，一百平方，单价四千到六千多。 滨江的真实成交，正在滑向这个区间。 供给端还在往上堆。 滨江新区过去十年批了大量平整商住用地，千户大盘像流水线一样盖起来。 贝壳一个平台滨江在售二手房就挂了156套，这只是“一页结果”。 2025、2026年这批新盘集中交付、陆续满二解禁，同一小区只要有一个业主从八千降到六千五，这个成交价几个小时传遍周边所有中介，变成整个小区新的价格锚。 最后一张账单，租金。 碧桂园滨江天元一套九十多平的三房，2026年挂牌租金多在1688元到2500元之间。 当年两百万买入的业主，身上背着月供五六千。 租金往里一填，每个月还得从工资里再掏三四千补缺口。 按一千八的月租算，一年净租金收入两万出头，拿两百万的买入成本做分母，年化毛回报率刚刚过1%。 如果按现在七十万左右的市值算，回报率好看一点，可当年那笔两百万的账，已经平不回来了。 保利西海岸那套5787元/㎡的成交，不是滨江的底部，只是底单上又一个签了字、过了户的数字。 特别
